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郭新华
房价牵动着中国老百姓的敏感神经，更是政府调控的重中之重。面对房价上涨，政府频频出手，调控政策接二连三。老百姓翘首企盼政策见效，谁知等来的却是房价加速上涨。究竟是什么导致政策失效？
政策频频出手房价涨势依旧
进入21世纪以来，我国房地产业进入了一个高速发展时期，各地房价均保持持续上涨，2007年，各主要城市房价相对于2000年翻了三倍。为了给高烧的房市降温，避免产生房地产泡沫，从2005年开始，政府接连出台了一系列调控政策，决心不可谓不大。
2005年5月，建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区解决房价上涨幅度过快等问题；2006年5月，建设部等九部门推出了房地产业宏观调控六大项措施(即“国六条”)，强调保障中低价位、中小套型普通商品房(含经济适用房)和廉租房的土地供应，要求不得低于居住供给总量的70%，制止地方政府利用地产生财的做法。2007年以来，调控力度进一步加大，2月，建设部下发《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》，3月，九部委严查重点城市房价，4月，“广七条”出台。
屈指算来，房地产调控政策开始实施至今已将近3年，即使考虑到宏观经济政策的时滞，政策效应也应该在2007年有所显现。然而，事实上我们听到的仍是“涨”声一片，房价不仅没有丝毫下落趋势，上涨速度反而不断加快，时刻挑战者人们对宏观政策的理解力和信任度。
发改委公布的统计数据显示，2007年二季度以来，房价涨速明显加快。4月全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.3%，5月同比上涨6.4%，6月同比上涨7.1%，7月同比上涨7.5%，8月同比上涨8.2%，9月同比上涨8.9%，10月同比上涨9.5%，11月同比上涨幅度已经超过10%，达到10.5%。伴随着新房价格的走高，二手房价格也跟风上涨，一季度上涨5.2%，二季度上涨6.9%，三季度上涨7.6%。一些大城市房价涨势更是惊人，一至三季度平均涨幅超过10%的城市分别是，深圳15.7%，北海市12.1%，北京10.1%。特别是深圳市，还创下了两个月涨幅超过30%的纪录。
政策缘何失效
随着房地产市场持续火爆，政策效果话题再度引起热议。老百姓眼巴巴地盼望着政府能够重拳出击，浇灭房价烈焰，谁知政策不断，却均是只闻雷声不见雨，房价在调控声中不断创出新高。究竟是什么原因导致政策失效？
(一)市场因素
商品价格由市场决定，追究房价持续上涨的原因，就不能不首先考虑市场因素在其中所充当的角色。
1.需求刚性和供给有限性
改革开放以来，随着经济的快速发展，居民收入不断增加，城市化进程加快，居民对于住房的需求明显提高。尤其是多套住房需求的存在，自然地使需求进一步放大。总体来看，目前，我国需要满足三类住房需求。首先，满足增量人口住房需求。调查显示，我国每年有1000多万城镇增量人口需要解决住房问题。其次，由于经济的持续发展，居民收入提高，消费结构升级，城镇居民的改善性住房需求不断增长。再次，一些必须进行的旧城改造工程带来一部分被动住房需求。三种住房需求的叠加，形成了难以遏制的刚性需求，这是房价上涨的基本动因。
从供给层面来看，住宅的供应量有限，难以明显增加，这是由土地资源的稀缺性和不可流动性决定的。中国属于土地资源严重短缺的国家，中国的国土面积和美国相当，但中国人口是美国的4倍。中国作为人口大国，需要有足够的土地资源用来解决粮食问题，不可能通过进口粮食来置换出更多的土地。在此情况下，可供中国房地产市场开发的土地资源是极其有限的，这就决定了房地产的供给不可能无限增加。另一方面，土地资源在空间上的非流动性，决定了房地产市场无法通过土地要素的流动来实现地域市场的供求均衡。
2.房地产成本高企
2007年以来，经济过热已是不争的事实，通货膨胀这个字眼也逐渐被人们所接受。价格普遍上涨引起土地开发建设成本提高，这也是推高房价的一个重要原因。据统计，今年以来，全国70个大中城市土地交易价格加速上升，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。另外，建筑材料价格，人工成本、机械使用费的上涨都形成了对房价上涨的推动。
3.投资高涨
房屋因其居住品和投资品的双重属性，交易也有投资类交易和居住类交易，只要投资类交易存在，在一个统一的房地产市场里，投资类交易的价格必然要通过“传染”机制主导区域性房价。国家抑制股市泡沫的政策成效显著，沪市一度跌破5000点，投资者对股市投资的风险预期增加，基金市场也一度陷入低迷。由于市场上存在着对住房价格继续上涨的预期，大量的投资资金把希望寄托于房市。以投资的形式购买住房的需求不断增加。对房市的热炒，乃至囤积现象导致房价一路攀升。
与投资伴生的投机行为对于房价上涨也负有不可推卸的责任，更有专家认为，目前的房价上涨主要源于投机。相关媒体的调查显示，在深圳某片区甚至出现了类似股票市场的联合坐庄的状况。
(二)体制根源
中国市场经济体制尚未完善，市场虽然是价格的直接决定者，但是，在经济转型过程中所涉及的深层次体制原因也就成为重要因素。
1.地方政府难舍巨额收益
中央出台的很多政策都需要通过地方政府去具体执行，如遇到地方政府不积极配合，中央政府的调控政策很可能如同隔靴搔痒，难以取得实质性调控作用。房地产市场和地方政府的利益息息相关，房市的繁荣一方面能够快速拉动当地GDP增长，一方面却也容易成为滋生腐败的温床。因此，当一些地方政府不遗余力地借助各种手段(以建设工业园区或者开发区等名义)对违规操作的建设项目进行保护和掩盖，就造成了中央政府的调控政策在下面被严重扭曲。
作为公共服务的提供者，在房价高涨的情况下，政府应致力于提供廉租房，以保障住房公平。而地方政府出于利益考虑，更注重高档商品房的经营及“形象工程”，对福利性“公屋”的营建不关注。据报道，2006年廉租房建设仅完成计划的1／3。2007年年初全国有141个县级市没有建立廉租房制度。
2.权力寻租
房地产开发从审批到开工需要经过诸多中间环节，而这些环节的操纵者是政府机构。鉴于房地产业利润丰厚，政府机关自然不愿放弃这一绝好的权力寻租机会。据知情人士透露，楼盘建设成本只占房价的20%，开发商能够拿到其中40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门“层层消化”掉。开发商40%的利润也已经是暴利了，在市场经济国家如美国，房地产业的利润只有10%。如果砍掉房地产商30%的利润和地方政府40%的“灰色租金”，房价仅相当于现在的30%！
3.住房保障制度相对落后
与发达国家相比，中国的住房保障制度存在明显缺陷。一方面，廉租房制度实施力度不够，难以保证公民的住房公平权。另一方面，缺乏必要的住房补贴制度和保险制度，无法为房屋需求者解决后顾之忧。
再看政府引以为豪的住房公积金制度，其显著的“不公平性”已经引起人们的普遍不满。调查表明，上海住房公积金月缴交水平最高的“金融业”和最低的“居民服务和其他服务业”相差2.4倍。这种住房公积金在行业间分配的显失公平，导致真正的需求者仍然无法通过这种途径获得住房，从而使得住房公积金制度失去了它原本的政策意义。
房价关系国计民生
房地产业作为我国城市化进程中的重要产业，优先加快发展是必要的。但是房地产价格增长过快，乃至超过大多数人的承受能力，不仅不利于社会的和谐稳定，更对宏观经济的健康发展构成严重的威胁。根据有关经济理论，当房地产价格上涨过快，房地产市场投机泡沫产生，传导到宏观经济中去，对整个经济将产生巨大影响。
第一，可能带动物价上涨，引发通货膨胀。房地产业牵涉到57个行业，房价持续上涨，必然带动原材料和相关产业价格上涨，并最终传导到消费品价格，一旦“羊群效应”形成，新一轮通货膨胀就很难避免。
第二，对我国产业结构产生错误导向。房地产过热造成大量资金滞留在该行业，抑制了其他行业的发展，并有可能使相关产业在对房地产热的过分迎合中陷于扭曲的状态。一方面，造成社会资源得不到合理利用，另一方面也加大了宏观调控的难度。
第三，不利于金融安全。在我国，由于融资渠道不完善，大多数资金需求是通过银行贷款来满足的。很多房地产企业依赖银行借款，随着房地产投资的不断增加，银行的经营风险加大，整个金融体系的安全性面临考验。从长期来看，没有只涨不跌的市场，一旦房价下跌，金融体系必将经受一场空前的风暴。日本泡沫经济期间房价大涨以及90年代房价大跌，已经为我们提供了一个很好的例子。
第四，对宏观经济稳定发展构成威胁。应当看到，房地产泡沫化发展是推动我国宏观经济投资过热的一个重要动力源，也是造成经济结构性失调的重要原因，若房地产市场逆转，房价下跌且下跌幅度较大，将对经济造成严重打击，投资品价格会大幅下滑，支出减少，消费低迷，家庭以及银行资产大幅度贬值，银行呆、坏账增加，造成经济长期增长乏力，威胁到整体经济的安全，甚至出现社会危机。
加强调控不容置疑
房价的过快上涨已经给国家的经济安全带来严重威胁，继续加强调控仍是目前最优的选择。结合当前实际情况，在房地产价格调控中应着重做好以下几点：
1.健全住房保障制度。未来政府调控重点应转向完善住房保障制度，通过提升保障类住房供应比例，圆中低收入家庭“安居梦”，从“产业政策”向“公共政策”回归。研究表明，廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%～4%。反之，则会推动房价上涨。
2.优化商品房供应结构，即增加广大人民需要的中小套型的普通商品住宅；下决心优化商品住房结构，推行中小套型、中低价位住房供应制度。许多城市已经行动起来，包括制订住房发展规划，保证中小套型、中低价位商品住房土地供应以及建立廉租房、经济适用房和限价房制度等。
3.加强监管，严控房价。一方面，建立起精确科学的房价坐标体系、成本公示及利润审核机制，用健全的监督严审离谱的价格，抑制房价飞涨。另一方面，抑制市场投机行为，避免泡沫堆积。特别是对于外资的进入要采取审慎的态度，严审外国居民的购房申请。
4.健全法律法规。目前，我国在土地使用和房地产开发方面的法律法规还不健全，一些开发商利用法律漏洞，大肆侵占农业用地。只有从立法层面严格限制房地产商的非法开发行为，才有助于给高烧不断的房市降温，从根本上抑制高房价。
5.加强行政管理。主要抑制房地产开发过程中的权力寻租行为和腐败行为。
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